Zypern bewegt sich auf Beschränkungen beim Erwerb von Immobilien durch Non-EU-Staatsangehörige zu

1. Was im Gesetzgebungsprozess bereits bestätigt ist

Zum 2. April 2026 ist die gesetzgeberische Richtung relativ klar, auch wenn der endgültige Status des bill noch abschließend bestätigt werden muss. Mehrere amending bills zum Immovable Property Acquisition (Aliens) Law, Cap. 109 sowie zum Transfer and Mortgage of Immovable Property Law wurden offiziell in das House of Representatives eingebracht. Die offizielle plenary agenda für den 2. April nennt ausdrücklich einen AKEL bill, einen cross-party bill, unterstützt von Abgeordneten der DIKO, DISY und DIPA, sowie eine damit verbundene amendment zum transfer-and-mortgage regime. Parliamentary reporting und committee statements beschreiben diese parallelen Texte als bereits in einen unified bill consolidated, der dem floor vorgelegt werden soll.

Das zweite bestätigte Element ist das timing. Die Plenarsitzung war offiziell für Donnerstag, den 2. April 2026, angesetzt — noch vor der Auflösung des Parlaments Mitte April vor den Wahlen. Hier ist allerdings ein wichtiger Vorbehalt zu beachten: Das offizielle supporting material für dieses sitting kennzeichnete die zentralen agenda items 18, 19 und 20 als „not ready". Die vorsichtige Position besteht daher nicht darin, already state that the law has passed, sondern darin, die Abstimmung als scheduled oder imminent zu betrachten — aber nicht als definitively completed, bis eine zuverlässige post-vote confirmation vorliegt.

Auch das politische rationale ist bestätigt. Innenminister Constantinos Ioannou erklärte öffentlich, der bestehende Rahmen sei veraltet und bedürfe der Überarbeitung, und committee-level reporting zeigt, dass sowohl das Interior Ministry als auch das Ministry of Finance die Reform unterstützen. Die Zahlen, die den Druck erzeugen, sind erheblich: Das Audit Office meldete, dass 4.321 sales im Jahr 2024 — ungefähr 27 Prozent aller property sales — auf non-EU buyers entfielen. Derselbe Bericht betont zudem, dass die tatsächliche Zahl höher ist, weil acquisitions über Cyprus companies with foreign shareholders als „Cypriot" und nicht als „foreign" erfasst werden. Der Ausschussvorsitzende Aristos Damianou erklärte seinerseits, dass „one in two" land sales involve third-country nationals.

2. Was der consolidated bill vorsieht — falls er verabschiedet wird

Der vorgeschlagene Rahmen schließt den zyprischen Markt nicht für alle ausländischen Käufer. Er verengt jedoch das Feld für third-country nationals erheblich.

Verbotene Kategorien

Der draft sieht ein Verbot für non-EU acquisitions of agricultural land, forest land und property in der Nähe strategically sensitive locations vor — darunter Green Line, military installations, ports, airports, beaches und andere designated critical areas. Es handelt sich nicht um ein pauschales Verbot für alles, aber für land-led investors ist dies dennoch eine wesentliche Veränderung.

Zulässig, aber mit harten Grenzen

Außerhalb der verbotenen Zonen lässt der bill bestimmte acquisitions weiterhin zu — allerdings in begrenzter Form. Aus dem reported model ergibt sich eine residential unit für eine non-EU natural person — in der Regel bis zu etwa 200 Quadratmetern — sowie eine begrenzte commercial exposure: one shop up to 200 square metres oder one office up to 300 square metres. Das Interior Ministry hat zusätzlich weitere filters vorgeschlagen: minimum five-year holding period und five-year residence requirement in Cyprus. Das verschiebt das Regime von passive land banking hin zu use-based ownership.

Schließung des company route

Die wichtigste Bestimmung ist die proposed closure of the company route. Nach dem derzeitigen Rahmen konnten non-EU buyers property häufig über Cyprus-registered companies erwerben und damit die praktische Wirkung von Cap. 109 faktisch umgehen. Der neue bill blickt durch die company hindurch und behandelt jede legal entity, deren ultimate beneficial owner ein non-EU national ist, als restricted purchaser. Parallel dazu würde dem Department of Lands and Surveys die Möglichkeit genommen, transfers anzunehmen oder sale, exchange oder assignment contracts zu registrieren, die gegen das neue Regime verstoßen. Das Reporting zum draft verweist außerdem auf die 51 per cent rule: Um nicht in die restricted category zu fallen, müssen mindestens 51 Prozent des share capital oder der voting rights bei Cypriot, EU oder EEA holders liegen.

EU- und EWR-Staatsangehörige

EU und EEA nationals sind ausdrücklich vom Zielbereich der Regelung ausgenommen — sowohl aus politischen Gründen als auch wegen Article 63 TFEU zur free movement of capital. Die praktische Konsequenz ist ebenfalls klar: Seit dem Brexit stehen British nationals nun auf der non-EU side of the line.

3. Warum Zypern das Regime gerade jetzt verschärft

Der unmittelbare market backdrop ist eine post-2022 compression of foreign demand, die zunächst durch die Russia-Ukraine dislocation und später durch den renewed Middle East conflict geprägt wurde. Cyprus Mail berichtete über ein spürbares Wachstum des Interesses von Israeli und Lebanese buyers nach Ausbruch des Konflikts, und broader property reporting zeigt, dass foreign demand im gesamten Jahr 2025 und zu Beginn von 2026 ein wesentlicher Preistreiber blieb.

Housing affordability ist Teil der politischen Argumentation zugunsten der Änderungen geworden. Committee statements verbanden umfangreiche foreign acquisitions ausdrücklich mit steigenden property prices — insbesondere in urban und coastal districts — wobei Paphos und Larnaca besonders hohe Anteile foreign buyers aufweisen. Das beweist nicht, dass non-EU demand die einzige Ursache für affordability stress ist, erklärt aber gut, warum das Thema politisch Resonanz erzeugt.

Hinzu kommt eine längere regulatory memory. Das Cyprus Investment Programme wurde 2020 geschlossen, aber das Gesetz, das ihm zugrunde lag, wurde erst im Dezember 2025 aufgehoben, woraufhin die Europäische Kommission ihr infringement case im März 2026 schloss. Separat trat am 2. April 2026 das neue Cyprus FDI screening law in Kraft und schuf einen formalen national framework für foreign investments in sensitive sectors. Es ist ein anderes Gesetz als der real-estate bill, doch beide zeigen dieselbe Richtung: strengere Kontrolle foreign capital dort, wo strategic assets, land oder control betroffen sind.

4. Was dieses narrowing window praktisch bedeutet

Für Investoren, die property auf Zypern bereits über Cyprus Ltd halten, lautet die erste Frage nicht, ob der title automatisch verschwindet. Die reale Frage ist, ob existing structures für future transfers, refinancings, assignments, reorganisations oder new acquisitions grandfathered werden. Public reporting deutete darauf hin, dass die legislation intended to be non-retroactive sei, sodass completed transactions oder solche, die already filed with the Land Registry sind, nicht betroffen sein sollten. Die endgültige transitional language, die die genauen Grenzen dieses protection perimeter klar bestätigen würde, ist jedoch noch nicht offiziell veröffentlicht. Bestehende Strukturen müssen deshalb durch die Brille der proposed UBO look-through rule und der reported 51 per cent rule analysiert werden — und nicht in der Annahme, dass eine Cyprus company weiterhin automatisch als neutraler wrapper fungiert.

Für Investoren, die agricultural land, conversion plots oder land-led development positions betrachten, ist das Fenster noch deutlicher. Wird das reported prohibition verabschiedet, endet direct acquisition by non-EU buyers, und auch company acquisition endet dort, wo der UBO test auf einen non-EU owner zurückführt. Ein bereits completed deal ist eine Situation. Ein Deal, über den nur gesprochen wird, ist eine andere. Eine Transaktion jedoch, die bereits unterzeichnet und filed with the Land Registry wurde, befindet sich in der sensibelsten Mitte: Das geltende zyprische Recht gewährt filed contracts meaningful protection under Specific Performance, aber ob dies auch vor dem neuen foreign-acquisition regime schützt, hängt von den final transitional clauses ab.

Es gibt zudem einen weiteren market point, der präzisiert werden sollte. Coastal-corridor land in Limassol, Paphos und Larnaca bleibt aus Gründen, die unabhängig von diesem bill sind, structurally supply-constrained. Gleichzeitig wurde die original Larnaca marina and port concession, die 2020 unterzeichnet wurde, im Mai 2024 terminated und ist seither in einen state-led consultation and reset process übergegangen. Die Arbeiten an der feasibility for Limassol port expansion und die ongoing planning-zone revision bleiben Teil der broader land-value story. Die supply thesis ist real, sollte aber mit aktuellen Fakten und nicht mit veralteten concession narratives erklärt werden.

5. Unmittelbare Auswirkungen für non-EU investors

Bestehende company structures

Investoren, die property über Cyprus Ltds, offshore SPVs oder nominee-style arrangements halten, sollten davon ausgehen, dass UBO visibility nun im Zentrum steht. Bevor irgendeine restructuring in Betracht gezogen wird, sollte die durch proposed look-through rule und reported 51 per cent threshold entstehende Exposition zusammen mit qualifiziertem Cyprus legal counsel analysiert werden.

Transaktionen im Prozess

Für bereits laufende Transaktionen besteht die kritische legal question darin, ob ein signed and Land Registry-deposited sale agreement ausreicht, um den Käufer durch eine regime change zu bringen, wenn sich das Gesetz vor dem title transfer ändert. Nach geltendem zyprischem Recht aktiviert deposit of contract within six months den Specific Performance protection nach Law 81(I)/2011 und stärkt die Position des Käufers materially. Ob dies jedoch auch zur neutralising foreign-purchaser restriction genügt, hängt von den final transitional drafting ab — und genau darin liegt derzeit die zentrale Unsicherheit.

Neue Käufe von Land oder agricultural property

Für neue Käufe von agricultural land oder land positions ist die praktische Botschaft direkt. Wird das prohibition enacted, schließt sich das Fenster. Ist es noch nicht enacted, aber already sits one step before final passage, kann das Fenster noch offen sein — allerdings bereits eng und prozedural, nicht strategisch. British nationals sollten nicht annehmen, dass historische familiarity with Cyprus sie schützt: Seit dem Brexit fallen sie eindeutig in die third-country category.

Was offen bleibt, ist enger, aber nicht null. EU und EEA nationals sind nicht betroffen. Der proposed framework lässt weiterhin room for one residential unit sowie eine begrenzte commercial property exposure für non-EU natural persons. Der Cyprus market verschwindet nicht — er wird für land, multi-unit accumulation und company-led acquisition strategies lediglich materially more selective.