Cypr zmierza do ograniczenia zakupu nieruchomości przez osoby spoza UE

1. Co już zostało potwierdzone w procesie legislacyjnym

Na dzień 2 kwietnia 2026 roku kierunek legislacyjny jest dość jasny, nawet jeśli finalny status samego bill nadal wymaga ostatecznego potwierdzenia. Kilka amending bills do Immovable Property Acquisition (Aliens) Law, Cap. 109 oraz do Transfer and Mortgage of Immovable Property Law zostało formalnie wniesionych do House of Representatives. Oficjalny plenary agenda na 2 kwietnia wymienia wprost AKEL bill, cross-party bill wspierany przez posłów DIKO, DISY i DIPA oraz powiązaną amendment do transfer-and-mortgage regime. Parliamentary reporting i committee statements opisują te równoległe teksty jako already consolidated into a unified bill przeznaczony do rozpatrzenia na floor.

Drugim potwierdzonym elementem jest timing. Posiedzenie plenarne zostało oficjalnie wyznaczone na czwartek, 2 kwietnia 2026 roku, jeszcze przed rozwiązaniem parlamentu w połowie kwietnia przed wyborami. W tym miejscu pojawia się ważne zastrzeżenie: oficjalny supporting material dla tego sitting oznaczał kluczowe agenda items 18, 19 i 20 jako „not ready”. Dlatego ostrożna pozycja nie polega na tym, by already state that the law has passed, lecz na tym, by uznawać głosowanie za scheduled albo imminent, ale nie definitively completed, dopóki nie pojawi się reliable post-vote confirmation.

Polityczne rationale również jest potwierdzone. Interior Minister Constantinos Ioannou publicznie stwierdził, że obowiązująca rama jest przestarzała i wymaga rewizji, a committee-level reporting pokazuje, że zarówno Interior Ministry, jak i Ministry of Finance popierają reformę. Dane wywierające presję są znaczące: Audit Office wskazał, że 4 321 sales w 2024 roku — około 27 procent wszystkich property sales — przypadło na non-EU buyers. Ten sam raport ostrzega, że rzeczywista liczba jest wyższa, ponieważ acquisitions dokonywane przez Cyprus companies with foreign shareholders rejestrowane są jako „Cypriot”, a nie „foreign”. Przewodniczący komisji Aristos Damianou stwierdził natomiast, że „one in two” land sales involve third-country nationals.

2. Co przewiduje consolidated bill — jeśli zostanie uchwalony

Proponowana rama nie zamyka cypryjskiego rynku dla wszystkich zagranicznych nabywców. Istotnie jednak zawęża pole dla third-country nationals.

Kategorie zakazane

Draft przewiduje zakaz dla non-EU acquisitions of agricultural land, forest land oraz property położonej w pobliżu strategically sensitive locations — w tym Green Line, military installations, ports, airports, beaches i innych designated critical areas. Nie jest to pełny zakaz wszystkiego, ale dla land-led investors oznacza to i tak poważną zmianę.

Dozwolone, ale z twardymi limitami

Poza strefami zakazanymi bill pozostawia możliwość certain acquisitions, ale w ograniczonej formule. Z reported model wynika jeden residential unit dla non-EU natural person — zasadniczo do około 200 metrów kwadratowych — oraz ograniczona ekspozycja commercial: one shop up to 200 square metres albo one office up to 300 square metres. Interior Ministry zaproponowało również dodatkowe filters: minimum five-year holding period i five-year residence requirement in Cyprus. Przesuwa to reżim od passive land banking w stronę use-based ownership.

Zamknięcie company route

Najważniejszym postanowieniem jest proposed closure of the company route. W obecnej framework non-EU buyers często mogli nabywać property przez Cyprus-registered companies, co w praktyce osłabiało practical effect Cap. 109. Nowy bill patrzy przez company i traktuje każdą legal entity, której ultimate beneficial owner jest non-EU national, jako restricted purchaser. Równolegle Department of Lands and Surveys miałby zostać pozbawiony możliwości przyjmowania transfers lub rejestrowania sale, exchange czy assignment contracts naruszających nowy reżim. Reporting dotyczący draft wskazuje również na 51 per cent rule: aby company pozostawała poza restricted category, co najmniej 51 procent share capital albo voting rights musi pozostawać w rękach Cypriot, EU lub EEA holders.

Obywatele UE i EOG

EU i EEA nationals są wyraźnie wyłączone z docelowego obszaru regulacji — zarówno jako wybór polityczny, jak i konieczność wynikająca z Article 63 TFEU dotyczącego free movement of capital. Konsekwencja praktyczna jest równie oczywista: po Brexit British nationals now sit on the non-EU side of the line.

3. Dlaczego Cypr zaostrza reżim właśnie teraz

Bezpośredni market backdrop to post-2022 compression of foreign demand, napędzane najpierw przez Russia-Ukraine dislocation, a następnie przez renewed Middle East conflict. Cyprus Mail donosił o wyraźnym wzroście zainteresowania po stronie Israeli i Lebanese buyers po wybuchu konfliktu, a broader property reporting pokazuje, że foreign demand pozostawał istotnym czynnikiem cenowym przez cały 2025 rok i na początku 2026 roku.

Housing affordability stała się częścią politycznego uzasadnienia zmian. Committee statements łączyły szeroką foreign buying z inflacją cen nieruchomości — zwłaszcza w urban i coastal districts — przy czym Paphos i Larnaca odnotowują szczególnie wysoki udział foreign buyers. Nie dowodzi to, że non-EU demand jest jedyną przyczyną affordability stress, ale dobrze wyjaśnia, dlaczego temat politycznie rezonuje.

Działa tutaj również dłuższa regulatory memory. Cyprus Investment Programme został zamknięty w 2020 roku, ale ustawa stanowiąca jego underpinning została uchylona dopiero w grudniu 2025 roku, po czym Komisja Europejska zamknęła swoje infringement case w marcu 2026 roku. Oddzielnie nowy Cyprus FDI screening law wszedł w życie 2 kwietnia 2026 roku, dodając formal national framework dla foreign investments w sensitive sectors. To inna ustawa niż real-estate bill, ale razem wskazują ten sam kierunek: ciaśniejszy screening foreign capital tam, gdzie chodzi o strategic assets, land albo control.

4. Co to narrowing window oznacza w praktyce

Dla inwestorów, którzy już utrzymują property na Cyprze przez Cyprus Ltd, pierwsze pytanie nie dotyczy tego, że title automatycznie znika. Rzeczywiste pytanie brzmi, czy existing structures będą grandfathered dla future transfers, refinancings, assignments, reorganisations albo new acquisitions. Public reporting wskazywał, że legislation intended to be non-retroactive, co oznaczałoby, że completed transactions lub te already filed with the Land Registry pozostają poza zakresem. Jednak końcowe transitional language, które precyzyjnie potwierdziłoby granice tej ochrony, wciąż nie zostało opublikowane w formie oficjalnej. Existing structures należy więc analizować przez pryzmat proposed UBO look-through oraz reported 51 per cent rule, a nie przy założeniu, że Cyprus company nadal będzie neutralnym wrapper.

Dla inwestorów analizujących agricultural land, conversion plots albo land-led development positions okno jest bardziej oczywiste. Jeśli reported prohibition zostanie uchwalony, direct acquisition by non-EU buyers ustanie, a company acquisition również ustanie tam, gdzie UBO test prowadzi z powrotem do non-EU owner. Already completed deal to jedna sytuacja. Deal, o której dopiero się rozmawia, to druga. Natomiast transakcja już podpisana i filed with the Land Registry znajduje się w najbardziej wrażliwym środku: obowiązujące cypryjskie prawo przyznaje filed contracts meaningful protection under Specific Performance, ale to, czy taka ochrona osłania również przed nowym foreign-acquisition regime, zależy od final transitional clauses.

Istnieje jeszcze jeden market point, który warto skorygować. Coastal-corridor land w Limassol, Paphos i Larnace pozostaje structurally supply-constrained z przyczyn niezależnych od tego bill. Jednocześnie original Larnaca marina and port concession, podpisana w 2020 roku, została terminated w maju 2024 roku i od tego czasu weszła w state-led consultation and reset process. Prace nad feasibility for Limassol port expansion oraz ongoing planning-zone revision pozostają częścią broader land-value story. Supply thesis jest realna, ale należy ją opisywać aktualnymi faktami, a nie przestarzałymi concession narratives.

5. Bezpośrednie skutki dla non-EU investors

Istniejące company structures

Inwestorzy, którzy utrzymują property przez Cyprus Ltds, offshore SPVs albo nominee-style arrangements, powinni zakładać, że UBO visibility ma obecnie znaczenie centralne. Zanim zostanie podjęta jakakolwiek próba restructuring, należy przeanalizować ekspozycję tworzoną przez proposed look-through rule i reported 51 per cent threshold wraz z kwalifikowanym Cyprus legal counsel.

Transakcje będące w toku

Dla transakcji już będących w toku krytyczne legal question polega na tym, czy signed and Land Registry-deposited sale agreement wystarczy, aby przeprowadzić nabywcę przez regime change, jeśli prawo zmieni się przed title transfer. Na gruncie obowiązującego prawa cypryjskiego deposit of contract within six months activates Specific Performance protection under Law 81(I)/2011 i materially strengthens the buyer’s position. To, czy wystarczy to również do neutralising foreign-purchaser restriction, zależy jednak od final transitional drafting — i właśnie to pozostaje kluczową niewiadomą.

Nowe zakupy gruntów lub agricultural property

Dla nowych zakupów agricultural land albo land positions przekaz praktyczny jest prosty. Jeśli prohibition zostanie enacted, okno się zamyka. Jeśli nie zostało jeszcze enacted, ale already sits one step before final passage, okno może nadal istnieć, lecz jest już wąskie i proceduralne, a nie strategiczne. British nationals nie powinni zakładać, że historyczna familiarity with Cyprus ich chroni: po Brexit jednoznacznie znajdują się oni w third-country category.

To, co pozostaje otwarte, jest węższe, ale nie zerowe. EU i EEA nationals nie są objęci regulacją. Proposed framework nadal pozostawia room for one residential unit oraz ograniczoną commercial property exposure dla non-EU natural persons. Cyprus market nie znika — staje się materially more selective w odniesieniu do land, multi-unit accumulation oraz company-led acquisition strategies.