Налоговая реформа на Кипре в 2026 году: что уже подтверждено, а что пока лишь сигнализируется

1. Почему 2026 год имеет значение

Кипр входит в 2026 год уже внутри значительно более плотной международной налоговой архитектуры, чем несколько лет назад. На уровне OECD Pillar Two призван обеспечить минимальную эффективную ставку налогообложения в 15 процентов для крупных международных групп. Собственные материалы OECD последовательно указывают порог применения на уровне 750 миллионов евро консолидированной выручки — а это означает, что типичный частный кипрский SPV для недвижимости или структура family-office ниже этого порога обычно находится вне базовой сферы применения GloBE.

На уровне ЕС ситуация более чувствительна. Европейская комиссия в октябре 2024 года заявила, что передаёт Кипр, Испанию, Польшу и Португалию в Суд ЕС из-за неполной транспозиции Директивы ЕС о Pillar Two, назвав Pillar Two приоритетом, поскольку он ограничивает перемещение прибыли и вводит 15-процентную эффективную минимальную ставку для групп с оборотом от 750 миллионов евро. Успел ли Кипр с тех пор полностью реализовать внутренний ответ на этот вызов, на дату данного обзора остаётся пунктом ПРОВЕРИТЬ.

Что можно подтвердить точно — так это то, что Кипр находится в активном цикле реформ. Официальная экосистема Налогового департамента прямо упоминает «Налоговую реформу 2026» и «предстоящую реформу 2026 года» в собственном интерфейсе налоговых инструментов. Само по себе это ещё не доказывает конкретное принятое изменение именно для недвижимости, но подтверждает, что реформа не является чисто теоретической.

2. Что уже подтверждено для инвесторов в недвижимость сейчас

Налог на прирост капитала (CGT)

Для недвижимости на Кипре самым устойчивым правилом остаётся CGT на уровне 20 процентов. Налоговый департамент прямо указывает, что CGT взимается по фиксированной ставке 20 процентов с прибыли от отчуждения недвижимого имущества на Кипре, а также от продажи акций компаний, владеющих такой недвижимостью. Освобождения существуют при определённых условиях — в частности в связи с наследованием или правопреемством, а также для отдельных дарений между супругами и от родителей детям. Точная текущая цифровая формулировка личных освобождений от CGT, часто цитируемых для основного места жительства или сельскохозяйственных земель, должна рассматриваться как пункт ПРОВЕРИТЬ, пока она не будет подтверждена непосредственно действующим текстом закона или актуальной таблицей Налогового департамента.

VAT на недвижимость

Подтверждённая база состоит в том, что стандартная ставка VAT составляет 19 процентов. Налоговый департамент поддерживает отдельный режим и калькулятор для пониженной ставки 5 процентов на покупку или строительство нового жилья в Республике. Однако точные текущие критерии по площади и стоимости для этого режима пониженной ставки для первого жилья не были достаточно ясно воспроизведены из официального набора источников, и потому эти детали следует считать пунктом ПРОВЕРИТЬ.

Доход от аренды и режим non-dom

Текущие разъяснения Налогового департамента по налогообложению физических лиц довольно конкретны в части дохода от аренды. Лица, не являющиеся налоговыми резидентами Кипра, освобождаются от Special Defence Contribution (SDC). Для лиц, на которых SDC распространяется, валовой доход от аренды после уменьшения на 25 процентов облагается по ставке 3 процента. Для инвесторов, рассматривающих переезд на Кипр, режим non-dom остаётся особенно важным: декларация T.D.38 для освобождения прямо использует тест, по которому лицо было налоговым резидентом Кипра менее чем 17 из последних 20 лет до текущего налогового года; квалифицированные non-dom лица освобождаются от SDC на дивиденды и проценты, а также получают соответствующее облегчение в отношении дохода от аренды.

Текущие ставки сборов за передачу права в Земельном кадастре, любые временные снижения и правила их взаимодействия с приобретением, где применяется VAT, не были достаточно ясно подтверждены в рамках допустимого набора источников и потому также имеют статус ПРОВЕРИТЬ.

3. Что предлагается, обсуждается или остаётся неясным

Официальный сигнал реформы реален — уже хотя бы потому, что сам Налоговый департамент прямо ссылается на Налоговую реформу 2026. Но официальный содержательный слой гораздо тоньше, чем рыночный нарратив. В рамках официального набора источников, изученного для этого обзора, не удалось подтвердить как уже принятые или формально опубликованные следующие меры:

изменение режима CGT для недвижимости на Кипре; изменение правовой базы SDC для non-dom; опубликованную национальную переоценку стоимости недвижимости со стороны Министерства финансов или Парламента.

Поэтому каждый из этих пунктов следует рассматривать как ПРОВЕРИТЬ, а не повторять как установленный рыночный факт. На Кипре налоговые комментарии часто опережают законодательство. Для решений в 2026 году дисциплинированный вопрос состоит не в том, «идёт ли реформа» вообще, а в том, появилось ли конкретное правило налогообложения недвижимости уже в принятом законе или в официальном инструменте от Министерства или Налогового департамента.

Более широкая правовая база по противодействию уклонению от налогообложения также имеет значение. Страновой отчёт Еврокомиссии за 2019 год по Кипру фиксировал, что Кипр должен был завершить транспозицию ATAD I и ATAD II в 2018 и 2019 годах соответственно. Остаётся ли сегодня какой-либо остаточный пробел в реализации ATAD I/II, также следует считать вопросом ПРОВЕРИТЬ в рамках текущего официального набора источников.

4. Pillar Two и кипрские холдинговые структуры

Для структур в сфере недвижимости Pillar Two важен, но не универсален. Материалы OECD чётко показывают, что глобальный минимальный налог применяется к крупным международным группам с консолидированной выручкой свыше 750 миллионов евро. Типичный частный кипрский SPV для недвижимости, холдинговая компания одного актива или структура family-office ниже этого порога обычно находится вне сферы применения Pillar Two. Для крупных международных групп, использующих кипрские компании в более широкой цепочке, ситуация принципиально иная и требует отдельного моделирования по Pillar Two.

Для Кипра это особенно важно ещё и потому, что текущие разъяснения Налогового департамента для бизнеса всё ещё указывают ставку корпоративного налога на прибыль 12,5 процента, одновременно подтверждая освобождение от корпоративного налога для прибыли от отчуждения ценных бумаг. Для международных групп, подпадающих под Pillar Two, ключевой вопрос состоит не в том, остаётся ли Кипр пригодной холдинговой юрисдикцией, а в том, может ли эффективный налоговый результат кипрской компании — уже после корректировок GloBE — оказаться ниже нижней границы Pillar Two. Это технический расчёт, а не лозунг.

Текущая внутренняя реакция Кипра на Pillar Two — после передачи дела Еврокомиссией в октябре 2024 года — остаётся живым вопросом. В рамках официального набора источников, изученных здесь, не удалось найти однозначно принятой более поздней внутренней меры. Поэтому текущий статус внутренней имплементации также следует обозначать как ПРОВЕРИТЬ.

5. Как инвестору работать с этим в 2026 году

Главное практическое наблюдение состоит в том, что изменилось не всё. То, что остаётся стабильным в рамках официальных источников, изученных здесь, — это базовая архитектура: 20-процентный CGT на прибыль от отчуждения кипрской недвижимости, стандартный VAT 19 процентов, действующий режим пониженной ставки VAT 5 процентов для жилья, текущий порядок обложения арендных доходов SDC и сохранение значимости режима non-dom для физических лиц — налоговых резидентов Кипра.

То, что реально сдвинулось за последние 12–18 месяцев, — это скорее давление вокруг системы, а не полная перезапись налогообложения недвижимости. Pillar Two уже действует на уровне OECD и ЕС. Кипр уже был формально оспорен Еврокомиссией по вопросу транспозиции. Налоговый департамент открыто формулирует 2026 год как год реформы. То, что ещё требуется отслеживать, — превратятся ли эти сигналы в реальные принятые изменения налоговой позиции, релевантной для владения и выхода из недвижимости.

Именно поэтому профессиональная налоговая рекомендация на Кипре остаётся обязательной до любого структурного решения. Даже при нынешних подтверждённых правилах инвестор одновременно может иметь дело с CGT, VAT, SDC, анализом режима non-dom и — для более крупных групп — Pillar Two. Юридические ярлыки могут казаться знакомыми, но кипрское взаимодействие между ними — не то, что следует рассматривать как второстепенную деталь.