Кипр переходит к ограничению покупки недвижимости гражданами третьих стран

1. Что уже подтверждено в законодательном процессе

По состоянию на 2 апреля 2026 года законодательное направление выглядит достаточно понятным, даже если финальный статус самого законопроекта всё ещё требует окончательного подтверждения. Несколько законопроектов о внесении изменений в Immovable Property Acquisition (Aliens) Law, Cap. 109 и в Transfer and Mortgage of Immovable Property Law были официально внесены в Палату представителей. Официальная повестка пленарного заседания на 2 апреля прямо перечисляет законопроект AKEL, межпартийный законопроект, поддержанный депутатами DIKO, DISY и DIPA, а также связанную поправку к режиму передачи и залога. Парламентские репортажи и заявления комитета описывают эти параллельные тексты как уже консолидированные в единый законопроект для рассмотрения на заседании.

Второй подтверждённый элемент — это тайминг. Пленарное заседание было официально назначено на четверг, 2 апреля 2026 года, до роспуска парламента в середине апреля перед выборами. Здесь есть важная оговорка: официальные сопроводительные материалы к этому заседанию помечали ключевые пункты повестки 18, 19 и 20 как «не готовы». Поэтому осторожная позиция состоит не в том, чтобы уже утверждать, что закон принят, а в том, чтобы считать голосование запланированным или неизбежным, но не окончательно завершённым, пока не появится надёжное подтверждение после голосования.

Политическое обоснование также подтверждено. Министр внутренних дел Константинос Иоанну публично заявил, что действующая рамка устарела и требует пересмотра, а репортажи с уровня комитета показывают, что и Министерство внутренних дел, и Министерство финансов поддерживают реформу. Данные, создающие давление, существенны: Audit Office сообщил, что 4 321 сделка в 2024 году — примерно 27 процентов всех сделок с недвижимостью — пришлись на покупателей из третьих стран. В этом же отчёте отдельно подчёркивается, что реальная цифра ещё выше, поскольку приобретения через кипрские компании с иностранными акционерами фиксируются как «кипрские», а не «иностранные». Председатель комитета Аристос Дамиану, со своей стороны, заявлял, что «каждая вторая» сделка с землёй связана с гражданами третьих стран.

2. Что именно предусматривает консолидированный законопроект — если он будет принят

Предлагаемая правовая база не закрывает кипрский рынок для всех иностранных покупателей. Но она существенно сужает поле для граждан третьих стран.

Запрещённые категории

Проект предусматривает запрет для приобретения гражданами третьих стран сельскохозяйственных земель, лесных угодий и недвижимости, расположенной вблизи стратегически чувствительных объектов — включая Зелёную линию, военные объекты, порты, аэропорты, пляжи и другие обозначенные критические зоны. Это не общий запрет на всё, но для инвесторов, ориентированных на землю, это всё равно является существенным изменением.

Разрешено, но с жёсткими лимитами

Вне запрещённых зон законопроект сохраняет возможность отдельных приобретений, но в ограниченном виде. Из опубликованной модели следует: один жилой объект для физического лица из третьих стран — как правило до приблизительно 200 квадратных метров — и ограниченная коммерческая экспозиция: один магазин площадью до 200 квадратных метров или один офис площадью до 300 квадратных метров. Министерство внутренних дел также предложило дополнительные фильтры: минимальный пятилетний срок владения и требование о пятилетнем проживании на Кипре. Это смещает режим от пассивного накопления земли в сторону владения, основанного на реальном использовании.

Закрытие корпоративного пути

Наиболее важное положение — это предлагаемое закрытие корпоративного пути. В рамках действующей правовой базы покупатели из третьих стран часто могли приобретать недвижимость через зарегистрированные на Кипре компании, тем самым фактически обходя практический эффект Cap. 109. Новый законопроект смотрит сквозь компанию и рассматривает любое юридическое лицо, конечным бенефициарным владельцем (UBO) которого является гражданин третьей страны, как ограниченного покупателя. Параллельно Department of Lands and Surveys должен был бы лишиться возможности принимать передачи или регистрировать договоры купли-продажи, обмена либо уступки, нарушающие новый режим. Сообщения о проекте также указывают на правило 51%: чтобы компания не подпадала под ограниченную категорию, не менее 51 процента акционерного капитала или прав голоса должны оставаться в руках кипрских, ЕС или ЕЭЗ держателей.

Граждане ЕС и ЕЭЗ

Граждане ЕС и ЕЭЗ прямо выведены из-под целевого периметра — как по политическим причинам, так и вследствие Article 63 TFEU о свободном движении капитала. Практическое следствие также очевидно: после Brexit британские граждане теперь находятся на стороне стран, не входящих в ЕС.

3. Почему Кипр ужесточает режим именно сейчас

Непосредственный рыночный фон — это сжатие иностранного спроса после 2022 года, которое сначала сформировалось из-за потрясений вокруг России и Украины, а затем — из-за возобновившегося конфликта на Ближнем Востоке. Cyprus Mail писал о заметном росте интереса со стороны израильских и ливанских покупателей после начала конфликта, а более широкие репортажи о рынке недвижимости показывают, что иностранный спрос оставался значимым драйвером цен на протяжении 2025 года и в начале 2026 года.

Доступность жилья стала частью политической аргументации в пользу изменений. Заявления комитета прямо связывали масштабные иностранные приобретения с ростом цен на недвижимость — особенно в городских и прибрежных округах, причём Пафос и Ларнака имеют особенно высокие доли иностранных покупателей. Это не доказывает, что спрос со стороны стран вне ЕС является единственной причиной стресса доступности, но хорошо объясняет, почему тема стала политически резонансной.

Есть и более длинная регуляторная память. Cyprus Investment Programme был закрыт в 2020 году, но закон, который его обеспечивал, отменили лишь в декабре 2025 года, после чего Европейская комиссия закрыла своё дело о нарушении в марте 2026 года. Отдельно новый кипрский закон о скрининге прямых иностранных инвестиций (FDI) вступил в силу 2 апреля 2026 года, добавив формальную национальную правовую базу для иностранных инвестиций в чувствительные сектора. Это другой закон, чем законопроект о недвижимости, но вместе они показывают одно и то же направление: более жёсткий скрининг иностранного капитала там, где речь идёт о стратегических активах, земле или контроле.

4. Что означает это сужающееся окно на практике

Для инвесторов, которые уже держат недвижимость на Кипре через кипрскую Ltd, первый вопрос заключается не в том, что право собственности автоматически исчезает. Реальный вопрос — будут ли существующие структуры подпадать под сохранение старого режима для будущих передач, рефинансирований, уступок, реорганизаций или новых приобретений. Публичные сообщения указывали, что законодательство задумано как не имеющее обратной силы, а значит уже завершённые сделки или те, что уже зарегистрированы в Земельном кадастре, не должны быть затронуты. Но окончательные переходные формулировки, которые однозначно подтвердили бы точные границы этого периметра защиты, ещё официально не опубликованы. Именно поэтому существующие структуры следует анализировать через призму предлагаемого сквозного анализа UBO и упоминаемого правила 51%, а не исходя из предположения, что кипрская компания и далее автоматически функционирует как нейтральная оболочка.

Для инвесторов, которые рассматривают сельскохозяйственные земли, участки под смену назначения или позиции в земельно-ориентированном девелопменте, окно выглядит ещё более очевидным. Если упоминаемый запрет будет принят, прямое приобретение покупателями из третьих стран прекратится, а приобретение через компанию также остановится там, где тест UBO ведёт обратно к владельцу — гражданину третьей страны. Уже завершённая сделка — это одна позиция. Сделка, о которой пока только говорят, — совершенно другая. А сделка, которую уже подписали и зарегистрировали в Земельном кадастре, оказывается в наиболее чувствительной середине: действующее кипрское право предоставляет зарегистрированным договорам значимую защиту в рамках Specific Performance, но защищает ли это также от нового режима иностранных приобретений, зависит от финальных переходных положений.

Есть и ещё один рыночный момент, который стоит скорректировать. Земля прибрежного коридора в Лимасоле, Пафосе и Ларнаке остаётся структурно ограниченной по предложению по причинам, независимым от этого законопроекта. При этом первоначальная концессия на марину и порт Ларнаки, подписанная в 2020 году, была расторгнута в мае 2024 года и с тех пор перешла в процесс государственных консультаций и перезапуска. Работа над технико-экономическим обоснованием расширения порта Лимасола и продолжающийся пересмотр зонирования остаются частью более широкой истории стоимости земли. Тезис о дефиците предложения остаётся реальным, но его необходимо объяснять текущими фактами, а не устаревшими нарративами о концессии.

5. Непосредственные последствия для инвесторов из третьих стран

Существующие корпоративные структуры

Инвесторы, которые держат недвижимость через кипрские Ltd, офшорные SPV или номинальные схемы, должны исходить из того, что видимость UBO теперь является центральным вопросом. Прежде чем пытаться что-либо реструктурировать, необходимо отдельно проанализировать экспозицию, создаваемую предлагаемым правилом сквозного анализа и упоминаемым порогом в 51 процент, вместе с квалифицированным кипрским юридическим консультантом.

Сделки в процессе

Для сделок, которые уже движутся, критический юридический вопрос заключается в том, достаточно ли подписанного и депонированного в Земельном кадастре договора купли-продажи, чтобы провести покупателя через смену режима, если закон изменится до передачи права собственности. По действующему кипрскому праву депонирование договора в течение шести месяцев активирует защиту Specific Performance в рамках Law 81(I)/2011 и существенно укрепляет позицию покупателя. Но достаточно ли этого также для нейтрализации ограничений для иностранных покупателей — зависит от финальных переходных формулировок, а именно это сегодня и является ключевой неопределённостью.

Новые покупки земли или сельскохозяйственной недвижимости

Для новых покупок сельскохозяйственных земель или земельных позиций практическое сообщение прямое. Если запрет будет принят, окно закрывается. Если он ещё не принят, но уже находится в одном шаге от финального прохождения, окно может ещё существовать, но оно уже узкое и процедурное, а не стратегическое. Британские граждане не должны исходить из предположения, что историческая знакомость с Кипром их как-то защищает: после Brexit они однозначно попадают в категорию третьих стран.

То, что остаётся открытым, — это уже более узкое, но не нулевое пространство. Граждане ЕС и ЕЭЗ не затрагиваются. Предлагаемая правовая база всё ещё оставляет место для одного жилого объекта и ограниченной экспозиции в коммерческой недвижимости для физических лиц из третьих стран. Кипрский рынок не исчезает — он становится существенно более избирательным для земли, накопления множественных объектов и стратегий приобретения через компании.