Податкова реформа на Кіпрі у 2026 році: що вже підтверджено, а що поки лише сигналізується

1. Чому 2026 рік має значення

Кіпр входить у 2026 рік уже всередині значно щільнішої міжнародної податкової архітектури, ніж кілька років тому. На рівні OECD Pillar Two покликаний забезпечити мінімальну ефективну ставку оподаткування на рівні 15 відсотків для великих міжнародних груп. Власні матеріали OECD послідовно вказують поріг застосування на рівні 750 мільйонів євро консолідованої виручки — а це означає, що типова приватна кіпрська SPV-структура для нерухомості або family-office нижче цього порогу зазвичай знаходиться поза базовою сферою застосування GloBE.

На рівні ЄС ситуація більш чутлива. Європейська комісія у жовтні 2024 року заявила, що передає Кіпр, Іспанію, Польщу та Португалію до Суду ЄС через неповну транспозицію Директиви ЄС про Pillar Two, назвавши Pillar Two пріоритетом, оскільки він обмежує переміщення прибутку і вводить 15-відсоткову ефективну мінімальну ставку для груп з оборотом від 750 мільйонів євро. Чи встиг Кіпр відтоді повністю імплементувати внутрішню відповідь на цей виклик, на дату цього огляду лишається пунктом ПЕРЕВІРИТИ.

Що можна підтвердити точно — так це те, що Кіпр перебуває в активному циклі реформ. Офіційна екосистема Податкового департаменту прямо згадує «Податкову реформу 2026» та «майбутню реформу 2026 року» у власному інтерфейсі податкових інструментів. Саме по собі це ще не доводить конкретну прийняту зміну саме для нерухомості, але підтверджує, що реформа не є суто теоретичною.

2. Що вже підтверджено для інвесторів у нерухомість зараз

Податок на приріст капіталу (CGT)

Для нерухомості на Кіпрі найстабільнішим правилом лишається CGT на рівні 20 відсотків. Податковий департамент прямо зазначає, що CGT стягується за фіксованою ставкою 20 відсотків з прибутку від відчуження нерухомого майна на Кіпрі, а також від продажу акцій компаній, які володіють такою нерухомістю. Існують звільнення за певних умов — зокрема щодо спадкування або правонаступництва, а також щодо окремих дарувань між подружжям і від батьків дітям. Точне поточне цифрове формулювання особистих звільнень від CGT, які часто цитуються для основного житла або сільськогосподарських земель, слід вважати пунктом ПЕРЕВІРИТИ, поки воно не буде підтверджене безпосередньо чинним текстом закону або актуальною таблицею Податкового департаменту.

VAT на нерухомість

Підтверджена база полягає в тому, що стандартна ставка VAT становить 19 відсотків. Податковий департамент підтримує окремий режим і калькулятор для зниженої ставки 5 відсотків на купівлю або будівництво нового житла в Республіці. Однак точні поточні критерії за площею та вартістю для цього режиму зниженої ставки для першого житла не були достатньо чітко відтворені з офіційного набору джерел, і тому ці деталі слід вважати пунктом ПЕРЕВІРИТИ.

Орендний дохід і режим non-dom

Поточні роз’яснення Податкового департаменту щодо оподаткування фізичних осіб досить конкретні в частині доходу від оренди. Особи, які не є податковими резидентами Кіпру, звільнені від Special Defence Contribution (SDC). Для осіб, на яких SDC поширюється, валовий дохід від оренди після зменшення на 25 відсотків оподатковується за ставкою 3 відсотки. Для інвесторів, які розглядають переїзд на Кіпр, режим non-dom залишається особливо важливим: декларація T.D.38 для звільнення прямо використовує тест, за яким особа була податковим резидентом Кіпру менш ніж 17 із останніх 20 років до поточного податкового року; кваліфіковані non-dom особи звільняються від SDC на дивіденди та відсотки, а також отримують відповідне полегшення щодо доходу від оренди.

Поточні ставки зборів за передачу права в Земельному кадастрі, будь-які тимчасові зниження і правила їхньої взаємодії з придбанням, де застосовується VAT, не були достатньо чітко підтверджені з дозволеного набору джерел і тому також мають статус ПЕРЕВІРИТИ.

3. Що пропонується, консультується або лишається неясним

Офіційний сигнал реформи є реальним — уже хоча б тому, що сам Податковий департамент прямо посилається на Податкову реформу 2026. Але офіційний зміст набагато тонший, ніж ринковий наратив. У межах офіційного набору джерел, переглянутого для цього огляду, не вдалося підтвердити як уже прийняті або формально опубліковані такі заходи:

зміну режиму CGT для нерухомості на Кіпрі; зміну правової бази SDC для non-dom; опубліковану національну переоцінку вартості нерухомості з боку Міністерства фінансів або Парламенту.

Тому кожен із цих пунктів слід розглядати як ПЕРЕВІРИТИ, а не повторювати як встановлений ринковий факт. На Кіпрі податкові коментарі часто випереджають законодавство. Для рішень у 2026 році дисципліноване питання полягає не в тому, чи «реформа насувається» загалом, а в тому, чи конкретне правило оподаткування нерухомості вже з’явилося в чинному законі або в офіційному інструменті від Міністерства чи Податкового департаменту.

Ширша правова база з протидії ухиленню від оподаткування також має значення. Країновий звіт Єврокомісії за 2019 рік щодо Кіпру фіксував, що Кіпр мав завершити транспозицію ATAD I та ATAD II у 2018 і 2019 роках відповідно. Чи лишається сьогодні якась залишкова прогалина в імплементації ATAD I/II, також слід вважати питанням ПЕРЕВІРИТИ у межах поточного офіційного набору джерел.

4. Pillar Two і кіпрські холдингові структури

Для структур у сфері нерухомості Pillar Two важливий, але не універсальний. Матеріали OECD чітко показують, що глобальний мінімальний податок застосовується до великих міжнародних груп із консолідованою виручкою понад 750 мільйонів євро. Типова приватна кіпрська SPV-структура для нерухомості, холдингова компанія одного активу або структура family-office нижче цього порогу зазвичай перебуває поза сферою застосування Pillar Two. Для великих міжнародних груп, які використовують кіпрські компанії у ширшому ланцюгу, ситуація принципово інша й вимагає окремого моделювання за Pillar Two.

Для Кіпру це важливо ще й тому, що чинні роз’яснення Податкового департаменту для бізнесу все ще вказують ставку корпоративного податку на прибуток 12,5 відсотка, водночас підтверджуючи звільнення від корпоративного податку для прибутку від відчуження цінних паперів. Для міжнародних груп, які підпадають під Pillar Two, ключове питання полягає не в тому, чи лишається Кіпр придатною холдинговою юрисдикцією, а в тому, чи може ефективний податковий результат кіпрської компанії — вже після коригувань GloBE — опинитися нижче нижньої межі Pillar Two. Це технічний розрахунок, а не гасло.

Поточна внутрішня реакція Кіпру на Pillar Two — після передачі справи Єврокомісією в жовтні 2024 року — залишається живим питанням. У межах офіційного набору джерел, переглянутого тут, не вдалося знайти однозначно прийнятої пізнішої внутрішньої міри. Тому поточний статус внутрішньої імплементації також слід позначати як ПЕРЕВІРИТИ.

5. Як інвестору працювати з цим у 2026 році

Головне практичне спостереження полягає в тому, що не все змінилося. Те, що лишається стабільним у межах офіційних джерел, переглянутих тут, — це базова архітектура: 20-відсотковий CGT на прибуток від відчуження кіпрської нерухомості, стандартний VAT 19 відсотків, чинний режим зниженої ставки VAT 5 відсотків для житла, поточний порядок обкладення орендних доходів SDC і збереження важливості режиму non-dom для фізичних осіб — податкових резидентів Кіпру.

Те, що реально зрушилося за останні 12–18 місяців, — це радше тиск навколо системи, а не повне переписування оподаткування нерухомості. Pillar Two вже діє на рівні OECD та ЄС. Кіпр уже був формально оскаржений Єврокомісією щодо транспозиції. Податковий департамент відкрито формулює 2026 рік як рік реформи. Те, що ще потрібно відстежувати, — це чи перетворяться ці сигнали в реальні прийняті зміни податкової позиції, релевантної для володіння й виходу з нерухомості.

Саме тому професійна податкова порада на Кіпрі лишається обов’язковою до будь-якого структурного рішення. Навіть за чинними підтвердженими правилами інвестор одночасно може мати справу з CGT, VAT, SDC, аналізом режиму non-dom і — для більших груп — Pillar Two. Юридичні ярлики можуть здаватися знайомими, але кіпрська взаємодія між ними не є тим, що слід розглядати як другорядну деталь.