Кіпр переходить до обмеження купівлі нерухомості громадянами третіх країн (які не входять ЄС)

1. Що вже підтверджено в законодавчому процесі

Станом на 2 квітня 2026 року законодавчий напрям є досить зрозумілим, навіть якщо фінальний статус самого законопроекту іще потребує остаточного підтвердження. Кілька законопроектів про внесення змін до Immovable Property Acquisition (Aliens) Law, Cap. 109 та до Transfer and Mortgage of Immovable Property Law були офіційно внесені до Палати представників. Офіційний порядок денний пленарного засідання на 2 квітня прямо перелічує законопроект AKEL, міжпартійний законопроект, підтриманий депутатами DIKO, DISY та DIPA, а також пов’язану поправку до режиму передачі та застави. Парламентські репортажі і заяви комітету описують ці паралельні тексти як вже консолідовані в єдиний законопроект для розгляду на засіданні.

Другий підтверджений елемент — це таймінг. Пленарне засідання було офіційно призначене на четвер, 2 квітня 2026 року, до розпуску парламенту в середині квітня перед виборами. Тут є важливе застереження: офіційні супровідні матеріали до цього засідання позначали ключові пункти порядку денного 18, 19 і 20 як «не готові». Тому обережна позиція полягає не в тому, щоб уже стверджувати, що закон ухвалено, а в тому, щоб вважати голосування запланованим або неминучим, але не остаточно завершеним, поки не з’явиться надійне підтвердження після голосування.

Політичне обґрунтування також підтверджене. Міністр внутрішніх справ Константинос Іоанну публічно заявив, що чинна правова база застаріла й потребує перегляду, а репортажі з рівня комітету показують, що і Міністерство внутрішніх справ, і Міністерство фінансів підтримують реформу. Дані, що створюють тиск, є істотними: Audit Office повідомив, що 4 321 угода у 2024 році — приблизно 27 відсотків усіх угод з нерухомістю — припали на покупців з третіх країн. У цьому ж звіті окремо наголошується, що реальна цифра ще вища, оскільки придбання через кіпрські компанії з іноземними акціонерами записуються як «кіпрські», а не «іноземні». Голова комітету Арістос Даміану зі свого боку заявляв, що «кожна друга» угода з землею пов’язана з громадянами третіх країн (які не входять ЄС).

2. Що саме передбачає консолідований законопроект — якщо його буде прийнято

Запропонована правова база не закриває кіпрський ринок для всіх іноземних покупців. Але вона суттєво звужує поле для громадян третіх країн.

Заборонені категорії

Проект передбачає заборону для придбання громадянами третіх країн (які не входять ЄС) сільськогосподарських земель, лісових угідь і нерухомості, розташованої поблизу стратегічно чутливих об’єктів — включно із Зеленою лінією, військовими об’єктами, портами, аеропортами, пляжами та іншими визначеними критичними зонами. Це не загальна заборона на все, але для інвесторів, орієнтованих на землю, це все одно є суттєвою зміною.

Дозволено, але з жорсткими квотами

Поза забороненими зонами законопроект залишає певні придбання можливими, але обмеженими. З оприлюдненої моделі випливає одна житлова одиниця на фізичну особу з країни поза ЄС — загалом до приблизно 200 квадратних метрів — плюс обмежене комерційне володіння: один магазин до 200 м² або один офіс до 300 м². Міністерство внутрішніх справ також запропонувало додаткові фільтри: мінімальний п’ятирічний строк володіння і вимогу щодо п’ятирічного проживання на Кіпрі. Це зміщує режим від пасивного накопичення землі у бік володіння, заснованого на реальному використанні.

Закриття корпоративного шляху

Найважливіше положення — це запропоноване закриття корпоративного шляху. За чинної правової бази покупці з третіх країн часто могли набувати нерухомість через зареєстровані на Кіпрі компанії, тим самим фактично обходячи практичний ефект Cap. 109. Новий законопроект дивиться крізь компанію і трактує будь-яку юридичну особу, кінцевим бенефіціарним власником (UBO) якої є громадянин третьої країни, як обмеженого покупця. Паралельно Department of Lands and Surveys мав би бути позбавлений можливості приймати передачі або реєструвати договори купівлі-продажу, обміну чи відступлення, які порушують новий режим. Повідомлення щодо проекту також вказують на правило 51%: щоб компанія не підпадала під обмежену категорію, не менш як 51 відсоток акціонерного капіталу або прав голосу має залишатися в руках кіпрських, ЄС або ЄЕЗ власників.

Громадяни ЄС та ЄЕЗ

Громадяни ЄС та ЄЕЗ прямо виведені з-під цільового периметра — як з політичних причин, так і через Article 63 TFEU про вільний рух капіталу. Практичний наслідок теж очевидний: після Brexit британські громадяни тепер перебувають на стороні країн, що не входять до ЄС.

3. Чому Кіпр посилює режим саме зараз

Безпосередній ринковий фон — це стиснення іноземного попиту після 2022 року, яке спочатку сформувалося через потрясіння довкола Росії та України, а потім — через відновлений конфлікт на Близькому Сході. Cyprus Mail писав про відчутне зростання інтересу з боку ізраїльських і ліванських покупців після початку конфлікту, а ширші репортажі про ринок нерухомості показують, що іноземний попит лишався значущим драйвером цін протягом 2025 року і на початку 2026 року.

Доступність житла стала частиною політичної аргументації на користь змін. Заяви комітету прямо пов’язували масштабні іноземні придбання зі зростанням цін на нерухомість — особливо в міських і прибережних округах, причому Пафос і Ларнака мають особливо високі частки іноземних покупців. Це не доводить, що попит з боку країн поза ЄС є єдиною причиною стресу доступності, але добре пояснює, чому тема стала політично резонансною.

Є й довша регуляторна пам’ять. Cyprus Investment Programme було закрито у 2020 році, але закон, який його забезпечував, скасували лише в грудні 2025 року, після чого Європейська комісія закрила свою справу про порушення у березні 2026 року. Окремо новий кіпрський закон про скринінг прямих іноземних інвестицій (FDI) набув чинності 2 квітня 2026 року, додавши формальну національну правову базу для іноземних інвестицій у чутливі сектори. Це інший закон, ніж законопроект про нерухомість, але разом вони показують той самий напрям: жорсткіший скринінг іноземного капіталу там, де йдеться про стратегічні активи, землю або контроль.

4. Що означає це звуження вікна можливостей на практиці

Для інвесторів, які вже утримують нерухомість на Кіпрі через кіпрську Ltd, перше питання полягає не в тому, що право власності автоматично зникає. Реальне питання — чи будуть існуючі структури підпадати під збереження старого режиму для майбутніх передач, рефінансувань, відступлень, реорганізацій або нових придбань. Публічні повідомлення зазначали, що законодавство задумане як таке, що не має зворотної дії, а отже вже завершені угоди або ті, що вже зареєстровані в Земельному кадастрі, не мають бути зачеплені. Але фінальні перехідні формулювання, які однозначно підтвердили б точні межі цього периметра захисту, ще офіційно не опубліковані. Саме тому існуючі структури треба аналізувати через призму запропонованого наскрізного аналізу UBO і згадуваного правила 51%, а не виходячи з припущення, що кіпрська компанія і надалі автоматично функціонує як нейтральна оболонка.

Для інвесторів, які розглядають сільськогосподарські землі, ділянки під зміну призначення або позиції у земельно-орієнтованому девелопменті, вікно виглядає ще очевидніше. Якщо згадувана заборона буде прийнята, пряме придбання покупцями з третіх країн припиниться, а придбання через компанію так само зупиниться там, де тест UBO веде назад до власника — громадянина третьої країни. Уже завершена угода — це одна позиція. Угода, про яку ще лише говорять, — зовсім інша. А угода, яку вже підписано і зареєстровано в Земельному кадастрі, опиняється в найчутливішій середині: чинне кіпрське право надає зареєстрованим договорам значущий захист у межах Specific Performance, але чи захищає це також від нового режиму іноземних придбань, залежить від фінальних перехідних положень.

Є й ще один ринковий момент, який варто скоригувати. Земля прибережного коридору в Лімасолі, Пафосі та Ларнаці лишається структурно обмеженою за пропозицією з причин, незалежних від цього законопроекту. Водночас первісна концесія на марину і порт Ларнаки, підписана у 2020 році, була розірвана у травні 2024 року і відтоді перейшла в процес державних консультацій і перезапуску. Робота над техніко-економічним обґрунтуванням розширення порту Лімасола і поточний перегляд зонування лишаються частиною ширшої історії вартості землі. Теза про дефіцит пропозиції залишається реальною, але її потрібно пояснювати поточними фактами, а не застарілими наративами про концесію.

5. Безпосередні наслідки для інвесторів з третіх країн

Існуючі корпоративні структури

Інвестори, які структурують володіння нерухомістю через кіпрські Ltd, офшорні SPV-структури або номінальні схеми, мають виходити з того, що прозорість щодо кінцевого бенефіціара тепер є ключовою. Перш ніж намагатися щось реструктурувати, треба окремо проаналізувати експозицію, яку створюють запропоноване правило наскрізного аналізу та згадуваний поріг у 51 відсоток, разом із кваліфікованим кіпрським юридичним радником.

Угоди в процесі

Для угод, що вже рухаються, критичне юридичне питання полягає в тому, чи достатньо підписаного і депонованого в Земельному кадастрі договору купівлі-продажу, щоб провести покупця через зміну режиму, якщо закон зміниться до передачі права власності. За чинним кіпрським правом депонування договору протягом шести місяців активує захист Specific Performance у межах Law 81(I)/2011 і суттєво зміцнює позицію покупця. Але чи достатньо цього також для нейтралізації обмежень для іноземних покупців — залежить від фінальних перехідних формулювань, а саме це нині і є ключовою невизначеністю.

Нові покупки землі або сільськогосподарської нерухомості

Для нових покупок сільськогосподарських земель або земельних позицій практичне повідомлення є прямим. Якщо заборона буде прийнята, вікно зачиняється. Якщо її ще не прийнято, але вона вже перебуває за один крок до фінального ухвалення, вікно може ще існувати, але воно вже вузьке й процедурне, а не стратегічне. Британські громадяни не повинні виходити з припущення, що історична знайомість із Кіпром їх якось захищає: після Brexit вони однозначно потрапляють у категорію третіх країн.

Те, що лишається відкритим, — це вже вужчий, але не нульовий простір. Громадяни ЄС та ЄЕЗ не зачіпаються. Запропонована правова база все ще залишає місце для одного житлового об’єкта і обмеженої експозиції у комерційній нерухомості для фізичних осіб з третіх країн. Кіпрський ринок не зникає — він стає суттєво більш вибірковим для землі, накопичення кількох об’єктів і стратегій придбання через компанії.